Un bailleur qui hesite entre un dossier de jeune cadre en CDI et un dossier de retraite avec pension solide aurait tort de ne pas considerer serieusement le second. Les statistiques sont claires : les retraites presentent un taux d'impaye annuel de 1,2 %, contre 1,4 % pour les CDI confirmes et jusqu'a 5,2 % pour les independants. C'est l'un des profils les mieux acceptes par les compagnies GLI, sous reserve que la pension couvre les criteres de revenus.
Pourquoi les retraites sont d'excellents profils locataires
Cinq elements objectifs expliquent la preference des assureurs pour les retraites.
- Revenu garanti a vie : la pension de retraite est versee jusqu'au deces, indexee sur l'inflation chaque annee.
- Pas de risque de chomage : contrairement a un actif, un retraite ne peut pas perdre son revenu.
- Stabilite residentielle : un retraite reste en moyenne 9 ans dans le meme logement, contre 4 ans pour un actif (donnees Observatoire des Loyers).
- Soin du logement : moins de degradations en moyenne (couts moyens 40 % inferieurs a la moyenne tous profils confondus).
- Disponibilite : pour les visites de courtoisie, les controles techniques annuels, les interventions de plombier — un retraite est presque toujours disponible.
Calcul du revenu retraite eligible
La compagnie d'assurance retient le total cumule de toutes les pensions percues par le retraite. Voici les composantes a additionner.
| Type de pension | Justificatif | Pris en compte |
|---|---|---|
| Pension regime general (CARSAT) | Notification CARSAT annuelle | Oui |
| Pension complementaire (Agirc-Arrco) | Releve annuel Agirc-Arrco | Oui |
| Pension de reversion | Notification de l'organisme verseur | Oui |
| Retraite fonction publique | Avis du Service des Retraites de l'Etat | Oui |
| Retraite professions liberales | Notification CNAVPL ou caisse specifique | Oui |
| Pension militaire | Bulletin de pension du Tresor Public | Oui |
| Allocation Adulte Handicape (AAH) | Notification CAF | Variable selon compagnie |
| ASPA (minimum vieillesse) | Notification CARSAT | Generalement non |
Cas pratique : Madame D., 72 ans, locataire a Riom
Voici un dossier reel traite par David Rodier (MonAssureur) en mars 2026, anonymise.
- Profil : veuve, 72 ans, ancienne infirmiere hospitaliere a la retraite depuis 7 ans.
- Revenus : 1 280 € pension regime general + 410 € Agirc-Arrco + 620 € pension de reversion = 2 310 € net mensuel.
- Bien loue : T2 a Riom, loyer 580 € charges comprises.
- Ratio revenus / loyer : 2 310 / 580 = 3,98 — superieur au minimum 2,8 a 3,3.
- Decision : dossier accepte par April Essentielle en 24h, prime annuelle 198 €.
Cas particulier : retraite avec faibles revenus
Si la pension n'atteint pas les criteres de revenus exiges, plusieurs solutions existent pour rendre le dossier eligible.
Solution 1 : caution solidaire d'un descendant
Un enfant adulte avec des revenus stables (CDI, fonctionnaire, profession liberale) peut se porter caution solidaire pour son parent retraite. Attention : la loi interdit le cumul GLI + caution solidaire personne physique. Il faut donc choisir l'une OU l'autre. Si la GLI est privilegiee, la caution est ecartee.
Solution 2 : prise en compte du patrimoine epargne
Certaines compagnies (Solly Azar, Galian) acceptent de moduler le critere de revenus si le retraite dispose d'une epargne consequente. Une assurance-vie de 50 000 € ou plus peut equivaloir a un complement de revenus thoeoriquement disponible. C'est negocie au cas par cas, et un courtier comme MonAssureur facilite l'acceptation de ces dossiers.
Solution 3 : APL et aides au logement
L'Aide Personnalisee au Logement (APL) percue par le retraite est en general comptee comme revenu complementaire par les compagnies. Pour un retraite percevant 200 € d'APL, cela ameliore directement le ratio revenus / loyer. Le justificatif est l'attestation CAF / MSA actualisee.
Tarification specifique pour un locataire retraite
La prime GLI ne varie pas en fonction de l'age du locataire. Le tarif standard de 2,5 a 4,5 % du loyer annuel s'applique. Cependant, certains courtiers obtiennent des conditions preferentielles aupres de compagnies pour des dossiers retraites manifestement excellents : revenus largement superieurs au critere, locataire stable. Cela peut representer une remise de 5 a 10 % sur la prime, soit 20 a 40 € par an.
Cas du retraite locataire en residence services seniors
Une residence services seniors (RSS) suit le regime juridique du bail d'habitation classique avec services optionnels. La GLI s'applique de la meme maniere que pour un logement individuel, sous reserve que le bail soit clairement distingue des contrats de services (restauration, animation, conciergerie). Le bailleur doit fournir un bail dedie au logement et veiller a ne pas inclure les prestations dans la base de calcul de la prime.
A retenir
- Excellent profil GLI : taux d'impaye 1,2 %, le plus bas du marche.
- Aucune limite d'age pour la souscription.
- Toutes les pensions cumulees sont retenues comme revenus.
- Pension de reversion integralement comptabilisee.
- Tarif standard : 2,5 a 4,5 % du loyer annuel charges comprises.