La SCI est l'outil patrimonial preferentiel des proprietaires bailleurs : transmission facilitee, gestion partagee, separation entre patrimoine prive et locatif. Elle est parfaitement compatible avec la GLI, sous reserve de quelques regles a connaitre.
SCI a l'IR vs SCI a l'IS
Deux regimes coexistent. La SCI a l'IR (transparence fiscale) : les revenus locatifs sont imposes chez chaque associe au prorata des parts, en revenus fonciers. La SCI a l'IS : la societe paie son propre impot sur les benefices, les associes ne sont imposes que sur les dividendes distribues. Ce choix impacte fortement la deductibilite de la prime GLI.
Souscription au nom de la SCI
La GLI doit etre souscrite au nom de la SCI proprietaire, pas au nom d'un associe en personne physique. Le contrat indique la denomination sociale, le SIREN, le siege social. Le gerant signe pour la SCI. Tous les documents doivent etre coherents avec le bail (qui designe egalement la SCI comme bailleur).
Acceptation par les compagnies
La quasi-totalite des assureurs GLI acceptent les SCI sans surprime. Quelques compagnies imposent que la SCI ait au moins un exercice clos, ce qui peut bloquer les SCI tres recentes. Notre cabinet sait orienter les SCI nouvelles vers les compagnies les plus accueillantes.
Deductibilite a l'IR
En SCI a l'IR au regime reel, la prime de GLI est integralement deductible des revenus fonciers (article 31 du CGI). La deduction se repercute proportionnellement sur chaque associe selon ses parts. C'est le cas le plus favorable.
Deductibilite a l'IS
En SCI a l'IS, la prime est une charge d'exploitation deductible du resultat imposable. Le taux de l'IS (15 % puis 25 %) s'applique au benefice apres deduction. La logique fiscale est differente mais la deduction reste totale.
Indemnisation versee a la SCI
En cas de sinistre, l'indemnisation est versee directement sur le compte bancaire de la SCI. Elle constitue alors un produit pour la SCI (revenus fonciers en IR, produit d'exploitation en IS). La SCI conserve ensuite la liberte de distribuer ou non ces sommes en dividendes a ses associes.
SCI familiale : un cas frequent
Pour une SCI familiale (parents + enfants par exemple), la GLI permet d'eviter qu'un impaye locataire ne transforme le bien en source de tension entre associes. La regularite des loyers garantit un fonctionnement serein, surtout en cas de credit en cours.
Etudier votre cas
Notre cabinet collabore avec plusieurs compagnies adaptees aux SCI, y compris recentes ou patrimoniales. Le devis est gratuit et tient compte de votre regime fiscal pour vous orienter vers la formule la plus rationnelle.