La GLI ne coute pas son prix affiche. Sa prime etant deductible fiscalement, le cout net effectif est sensiblement reduit selon votre tranche marginale d'imposition. Detaillons les regles et les chiffres reels.
Le regime reel : condition cle
La deduction de la prime GLI ne s'applique qu'au regime reel d'imposition des revenus fonciers. Si vous etes au micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %), aucune charge reelle ne se deduit au-dela de l'abattement. C'est l'une des raisons pour lesquelles le regime reel devient interessant des qu'on a des charges reelles importantes.
Article 31 du CGI
Les primes d'assurance contractees pour la perception des revenus fonciers (assurance loyers impayes notamment) sont expressement deductibles selon l'article 31 du Code General des Impots. Cela inclut la prime de GLI, mais aussi les assurances PNO (Proprietaire Non Occupant) et les assurances multirisques specifiques au locatif.
Ou la mentionner sur la 2044
Sur la declaration n° 2044 (revenus fonciers), la prime de GLI se declare a la ligne 223 (Primes d'assurance). Indiquez le montant total verse durant l'annee pour le bien concerne. Conservez la facture ou l'avis d'echeance, l'administration peut le demander.
Calcul du cout net
Pour un proprietaire dans une tranche marginale a 30 % + prelevements sociaux a 17,2 %, soit un taux global de 47,2 % sur les revenus fonciers. Une prime GLI de 360 euros par an deduit donc 170 euros d'impots. Cout net : 190 euros, soit environ 16 euros par mois pour proteger plusieurs dizaines de milliers d'euros de revenus locatifs.
Cas de la SCI a l'IS
En SCI soumise a l'impot sur les societes, la prime GLI est une charge d'exploitation deductible du resultat imposable. Le taux d'IS (15 % jusqu'a 42 500 euros, puis 25 %) s'applique. La deduction reste totale mais le rendement fiscal est moindre que dans une situation a l'IR avec TMI elevee.
Et l'indemnisation recue ?
Symetrique : si l'assureur vous verse des indemnites pour loyers impayes, ces indemnites sont imposables comme des revenus fonciers puisqu'elles remplacent un loyer qui aurait ete impose. L'administration vous traite comme si le loyer avait ete normalement percu. Les indemnites pour degradations sont en revanche non imposables (elles compensent une perte patrimoniale).
Optimiser sa fiscalite globale
Au regime reel, cumulez la deduction GLI avec les autres charges : interets d'emprunt, travaux, taxe fonciere, frais de gestion, PNO. Si l'ensemble des charges depasse les loyers, vous creez un deficit foncier imputable jusqu'a 10 700 euros sur le revenu global, le surplus reportable 10 ans sur les revenus fonciers.
Notre conseil de courtier
Si vous etes au micro-foncier, simulez le passage au regime reel. Au-dela de 5 a 6 % de charges reelles, le reel devient plus avantageux que l'abattement forfaitaire. La GLI fait partie des charges qui font basculer le calcul, sans compter le securisation qu'elle apporte. Consultez votre comptable ou notre cabinet pour une simulation personnalisee.